ДОХОДНЫЙ ПОДХОД ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Доходный подход к оценке недвижимости в настоящее время является самым популярным в практической деятельности, так как, во-первых, часто не возникает проблем с нахождением для расчетов исходной информации, во-вторых, практически любой объект недвижимости способен приносить доход, следовательно, может быть оценен по данному подходу.

Доходный подход представляет собой два основных метода:

• метод прямой капитализации
• и метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации основан на утверждении, что объект недвижимости должен стоить сумму, равную доходу, получаемому от данного объекта, деленному на коэффициент капитализации:

V = ЧОД / R

где V - рыночная стоимость объекта недвижимости,

ЧОД - чистый операционный доход,

R - ставка (коэффициент) капитализации.

Чистый операционный доход - это доход, получаемый от коммерческого использования недвижимости, после вычета всех потерь и расходов, необходимых в процессе эксплуатации объекта. Определение ЧОДа проводится в три этапа.

Этап 1. Рассчитывается потенциальный валовой доход (ПВД) , т.е. теоретически возможного дохода от оцениваемого объекта недвижимости. Основной вид дохода от объектов недвижимости - арендная плата, поэтому чаще всего ПВД определяется по формуле:

ПВД = C А * Sпол

где СА - ставка арендной платы,

Sпол - арендопригодная площадь.

Недаром ПВД называют потенциальным доходом, на практике при реализациинедвижимости владелец недвижимости практически никогда не получает подобный доход, т.к. вмешиваются незапланированные потери, недоимки и т.п.

Этап 2 . Именно поэтому на втором этапе рассчитывается действительный валовой доход (ДВД) , т.е. тот вид действительного дохода, который собирается в практической деятельности. Формула для вычисления ДВД выглядит следующим образом:

ДВД = ПВД - Потери + Дополнительные доходы

где потери - потери валового дохода, вызванные неполной загрузкой объекта недвижимости в течение всего года, неполным сбором арендных платежей, потерями из-за стихийных бедствий и т.п.,

дополнительные доходы - доходы, приносимые объектом недвижимости, но не связанные с основным способом эксплуатации. Например, доход от платной автомобильной парковки при торговом центре или плата за частный сервитут для владельца сельскохозяйственного земельного участка.

Этап 3 . На последнем этапе рассчитывается уже непосредственно чистый операционный доход путем вычитания из ДВД операционных расходов:

ЧОД = ДВД - ОР

где ОР - операционные расходы.

Операционными расходами называют текущие расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости, т.е. расходы на операционную деятельность, откуда и пошло их наименование. Они подразделяются на постоянные и переменные.

К постоянным операционным расходам относятся те виды расходов, которые не зависят от формы эксплуатации недвижимости или ее результатов. В большинстве случаев к постоянным расходам относят земельные платежи (земельный налог или арендную плату за земельный участок), налог на имущество (на здания и сооружения, находящиеся на участке), затраты на страхование, ежегодные амортизационные отчисления. Отметим, что налоговые отчисления, связанные с операционной деятельностью (налог на добавленную стоимость, налог на прибыль), не входят в состав операционных расходов при оценке недвижимости. Даже не имея точных сведений от заказчика о величине постоянных операционных расходов, точное вычисление их в процессе оценки не представляет сложности.

Переменные операционные расходы напрямую зависят от эксплуатации недвижимости. В них включают: платежи за электроэнергию, водоснабжение, тепловую энергию и прочие коммунальные услуги, затраты на охрану объекта, его уборку и т.п. Как правило, данные расчеты величины этих расходов проводятся на основании данных, предоставленных заказчиком.

После определения ЧОДа приступают к расчету ставки капитализации. Как ясно из приведенного выше примера, ставка капитализации должна отражать тот уровень доходности, который желателен для рационального покупателя. Существует несколько методов определения коэффициента капитализации, но для выполнения данной расчетно-графической работы будет применяться метод кумулятивного построения.

Данный метод заключается в увеличении безрисковой ставки на величину всех, присущих оцениваемому объекту рисков.

Для того, чтобы доходность актива можно было использовать в качестве безрисковой ставки необходимо, чтобы он отвечал следующим требованиям:

• минимальная вероятность потери средств;
• продолжительность периода обращения, близкая с предполагаемым сроком использования оцениваемого объекта.

Довольное долгое время не существовало единого мнения, какой же из этих инструментов наиболее подходит при оценке объектов недвижимости. Но в начале 2000-ных годов российские оценщики в основном пришли к пониманию того, что наилучшим инструментом в современных российских условиях являются государственные ценные бумаги, номинированные в иностранной валюте, и, прежде всего, еврооблигации, так называемые евробонды. Именно эти бумаги полностью удовлетворяют указанным условиям, т.к. эти бумаги обладают максимальным суверенным рейтингом и минимальным уровнем риска, так например, в связи с финансовым кризисом августа 1998 года, по данному виду ценных бумаг дефолт не объявлялся, и имеют множество траншей с самыми различными сроками погашения

Следовательно, коэффициент капитализации методом кумулятивного построения может быть рассчитан прибавлением к безрисковой ставке разнообразных видов риска.

Виды рисков , необходимые для учета в процессе оценки недвижимости, разделяют на следующие виды:

• инфляционный риск;
• предпринимательский риск;
• риск ликвидности;
• страновой риск.

Рассчитанная величина инфляционного риска должна отражать возможные потери собственника объекта недвижимости от инфляции, предполагаемой в период предполагаемого владения объекта. Величина данного риска принимается равной прогнозируемой Правительством РФ и Центральным Банком России величине инфляции в данном периоде.

Предпринимательский риск является составным, в данном показателе учитываются вероятности

• изменения общей экономической ситуации,
• изменения федерального законодательства,
• увеличения количества конкурирующих объектов,
• природных или антропогенных чрезвычайных ситуаций,
• неполучения арендных платежей,
• влияния криминогенных факторов,
• неэффективного управления объектом оценки,
• влияния финансовых проверок,
• неправильного оформления гражданско-правовых документов, связанных с объектом оценки.

Каждый из данных видов риска оценивается экспертным путем по шкале от 1 до 5 %, после чего вычисляется среднее значение, которое и используется в дальнейшем в качестве меры предпринимательского риска.

Величина риска ликвидности связана с тем, что даже самые лучшие объекты недвижимости по степени ликвидности проигрывают иным финансовым активам по причинам, во-первых, обязательности государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, во-вторых, недвижимость не является предметом массового потребления. Проведение всех необходимых регистрационных мероприятий требует времени, что встает на пути быстрой конвертации объекта недвижимости в денежные средства.

Таким образом, риск ликвидности находится в прямо пропорциональной зависимости от срока экспозиции оцениваемого объекта и рассчитывается по формуле:

R л = Rf * (срок экспозиции / 12 месяцев)

где Rf - безрисковая ставка;

срок экспозиции - временной промежуток от момента выставления объекта на рынок до момента совершения сделки.

Страновой риск должен отражать вероятность потерь инвестора при вложении его средств в экономику конкретной страны. Данная информация при проведении оценки недвижимости берется из аналитических отчетов международных рейтинговых агентств, таких как Moody’s, Fitch и Standard&Poor’s, которые одновременно с присваиванием рейтинга суверенной экономике указывают и соответствующий этому рейтингу уровень риска. Необходимо также пояснить, что учет странового риска в коэффициенте капитализации производится только при оценке недвижимости для нерезидентов РФ.

Таким образом, после проведения описанных расчетов получается увеличенная на все указанные величины риска безрисковая ставка, которая составляет доход на вложенный капитал. Получаемую таким образом величину принято называть доходом на вложенный капитал (i) :

где Rf - безрисковая ставка,

Rinf - инфляционный риск,

Rrisk - предпринимательский риск,

Rл - риск ликвидности,

Rстр - страновой риск (при необходимости).

Но кроме дохода необходимо еще учесть темпы возвращения вложенного капитала и прогнозируемые изменения рынка недвижимости.

Величину прогнозируемого роста или снижения сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, за предполагаемый период владения объектом определяется в процессе проведения анализа рынка на этапе сбора исходной информации.

Скорость возвращения вложенного в объект капитала, называемая нормой возврата капитала может быть рассчитана следующими способами:

1. методом Ринга,
2. методом Хоскольда,
3. методом Инвуда.

Метод Ринга используется в случае, если можно с высокой долей вероятности предположить, что возврат вложенного капитала будет осуществляться равными долями в течение всего срока владения объекта. Тогда норму возврата капитала можно рассчитать по формуле:

где n - предполагаемый срок владения объектом.

Если же существует вероятность, что вырученные от эксплуатации объекта недвижимости денежные средства будут реинвестироваться по ставке доходности, равной доходности основного вложения, то для расчета нормы возврата капитала используется метод Инвуда:

Q = i / ((1+ i )ⁿ)-1)

Как видно из формулы в данном методе используется функция фактор фонда возмещения.

В случаях, когда нет оснований полагать, что вырученные средства будут вложены под такую же ставку доходности, то используется метод Хоскольда, отличающийся от предыдущего тем, что вместо дохода на капитал в ней фигурирует безрисковая ставка:

Q = Rf / ((1+ Rf )ⁿ)-1)

Следовательно, на основании всего вышеизложенного можно записать итоговую формулу для вычисления коэффициента капитализации методом кумулятивного построения:

i = Rf + Rinf + Rrisk + R л ± α *Q

где α - величина прогнозируемого роста или падения рынка.

В случае ожидаемого роста берется знак «-», а в случае падения - «+»

Метод прямой капитализации имеет как свои достоинства, так и недостатки. К первым относится простота расчетов, получение большинства информации, необходимой для расчетов, непосредственно от заказчика.

Недостатки метода являются продолжением его достоинств. Простота расчетов, обусловленная тем, что в вычислении стоимости участвует чистый доход за один год, приводит к тому, что максимально достоверные результаты метод прямой капитализации дает в тех случаях, когда доходы от оцениваемого объекта стабильны и незначительно меняются по годам. Если же ситуация на рынке объектов оценки нестабильна, денежные потоки, приносимые объектом значительно меняются от года к году, то результаты оценки методом прямой капитализации могут не отражать истинного положения вещей. i - ставка дисконтирования;

n - предполагаемый срок владения объектом;

М - величина реверсии (перепродажи).

Алгоритм расчета чистого операционного дохода по j-тому году идентичен тому, что мы рассмотрели выше. Отличия между денежными потоками, отнесенными к различным временным период обуславливаются изменениями арендных платежей, составляющих операционных расходов и т.п.

Ставка дисконтирования должна обеспечивать корректный пересчет будущих денежных потоков в их текущую стоимость.

Наиболее часто применяемым методом ее расчета является метод кумулятивного построения. В это случае ставка дисконтирования будет соответствовать доходу на капитал, и рассчитываться по приводимой ранее формуле:

i = Rf + Rinf + Rrisk + R л + R стр

Величиной реверсии или стоимостью перепродажи называют прогнозируемую денежную сумму, за которую возможно будет продать оцениваемый объект по окончании периода владения. Данная величина рассчитывается методом прямой капитализации чистого операционного дохода за первый постпрогнозный год:

М = ЧОД n +1 / R

Метод дисконтированных денежных потоков, как уже указывалось выше, с одной стороны, наиболее адекватен в случаях нестабильных доходов от объекта, с другой, недостаток данного метода заключается в необходимости обоснованного прогноза на весь период владения объектом.

Таким образом, в данном разделе мы выяснили, что доходный подход основан на пересчете будущих доходов от оцениваемого объекта недвижимости за один временной период или за весь период владения объектом в его стоимость. Доходный подход включает в себя метод прямой капитализации и метод дисконтированных потоков, первый из которых имеет наилучшее применение в стабильных экономических условиях, при постоянных величинах дохода, второй - при заметных колебаниях рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Источник информации: лекционный материал из методического указания по выполнению расчетно-графической работы по дисциплине «Оценка земли и иной недвижимости» / доцент к.э.н. С.И. Комаров. - М.: ГУЗ, 2012. - 71 с. - глава "Доходный подход оценки недвижимости"

Определение потенциального валового дохода (ПВД)

Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: местоположение, дос...

Осуществление прогноза денежных потоков

Существует два источника дохода от владения имуществом:

• - арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду;
• - часть дохода от эксплуатации собственности в производственной или иной коммерческой деятельности предприятия.

Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения валовой выручки от владения недвижимостью. В данном отчете для определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости использовались данные по сдаче в аренду офисных помещений.

В соответствии с допущением принятым в настоящем отчёте в качестве денежного потока за первый и последующие прогнозные годы используется доходность, основанная на средневзвешенных рыночных данных по ставкам аренды на аналогичные объекты недвижимости.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости методом дисконтированных денежных потоков расчет показателей дохода имеет свои особенности и выполняется в определенной последовательности. Как правило, последовательность расчёта чистого операционного дохода имеет следующую классическую последовательность, основанную на отражении реального движения денежных средств:

Определение потенциального валового дохода (ПВД) - максимального дохода, который способен приносить объект недвижимости. Он отличается от годовой суммы аренды на величину налога на добавленную стоимость, если значение стоимости 1 кв. м аренды приводится с НДС.

Расчет ПВД производится по формуле (9)

(9) ПВД = А * S,

А - ставка арендной платы (годовая); S - площадь, сдаваемая в аренду.

Минус: потери доходов от недозагрузки (недоиспользования актива); Минус: потери от неплатежей;

Плюс: дополнительные доходы.

Определение действительного валового (эффективного) дохода - потенциальный валовой доход с учетом потерь от недоиспользования объекта недвижимости, неплатежей, а также дополнительных видов доходов.

Минус операционные расходы:

• - текущие операционные расходы - расходы, связанные с повседневной эксплуатацией объекта недвижимости;
• - постоянные расходы - расходы, величина которых не зависит от уровня загрузки объекта (использования актива);
• - переменные расходы - расходы, изменяющиеся в зависимости от загрузки объекта (они могут включать в себя расходы на управление, заработную плату обслуживающего персонала, расходы по вывозке мусора, коммунальные расходы (оплата электроэнергии, воды, тепла, канализации и др.), прочие расходы);
• - расходы капитального характера - денежные средства, отчисляемые в специальные фонды, создаваемые для "стабилизации" крупных единовременных затрат, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости (в основном с ремонтом или заменой короткоживущих элементов здания).

Определение чистого операционного дохода

Методика определения чистого операционного дохода заключается в прогнозировании величин доходных и расходных статей денежных потоков на будущие периоды. Расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценки рыночной стоимости осуществляется с помощью отчета о доходах и расходах.

В зависимости от объема учтенных потерь и расходов расчет чистого дохода от аренды в течение периода владения осуществляется в следующей последовательности:

• - потенциальный валовой доход;
• - действительный валовой доход;
• - действительная прибыль или прибыль до налогообложения;
• - чистая или нераспределенная прибыль;
• - чистый доход.

Действительный валовой доход - потенциальный валовой доход с учетом потерь от недоиспользования объекта недвижимости, неплатежей, а также дополнительных видов доходов.

Действительная прибыль - действительный валовой доход за вычетом амортизационных отчислений и различных операционных расходов.

Операционные расходы - это текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на:

• - постоянные, величина которых не зависит от степени загруженности здания пользователями. Обычно в эту статью расходов включаются налоги на имущество, на землю, страхование недвижимости. Предполагается, что постоянные расходы полностью несет собственник объекта;
• - переменные - зависящие от степени загрузки здания и уровня предоставляемых услуг. Они включают в себя расходы на управление, заработную плату обслуживающего персонала, расходы по вывозке мусора, коммунальные расходы (оплата электроэнергии, воды, тепла, канализации и др.), прочие расходы;
• - расходы на замещение - это расходы необходимые для поддержания объекта в нормальном состоянии для данного типа недвижимости.

Чистая или нераспределенная прибыль - действительная прибыль за вычетом налога на прибыль.

Чистый доход - чистая (нераспределенная) прибыль с учетом амортизационных отчислений.

Расчет ставки дисконтирования

Ставка дисконтирования отражает складывающуюся на рынке норму отдачи на капиталовложения с учетом риска инвестирования.

Ставка дисконтирования (норма отдачи), с экономической точки зрения, учитывает минимальную норму прибыли предпринимателя при которой он готов инвестировать капитал в данный объект. Она определяется на основе трех компонентов: безрисковой ставки дохода, коэффициента бета и рыночной премии за риск

r = Yб + в (Yр - Yб) + Yнл,

Yб - "безрисковая" ставка.

В качестве безрисковой ставки дохода в мировой практике используется обычно ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам (облигациям или векселям), ставка дохода по которым характеризуется отсутствием риска и высокой степенью ликвидности. Считается, что государство является самым надежным гарантом по своим обязательствам (вероятность его банкротства практическиисключается).Определение средней доходности по рынку ГКО-ОФЗ и безрисковой ставки.

Источник: "Бюллетень фондового рынка ЦБ РФ" http://www.cbr.ru/GCurve/Curve.asp

Таким образом, учитывая длительность прогнозного периода, оценщик определил безрисковую ставку на уровне доходности которая по состоянию на дату оценки составила 11,92%;

в- мера систематического риска, характеризующая амплитуду отклонения общего дохода от объекта по сравнению с изменениями на рынке в целом, коэффициент в определяется по таблице взвешенных рисков.

Таблица 2.8

Yр - среднерыночная ставка дохода - установленная рынком цифра, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в недвижимость (проект строительства).

В данном случае минимальная среднерыночная ставка дохода может рассматриваться как сумма минимальной ставки дохода, получаемой за управление заёмными денежными средствами (ставка рефинансирования ЦБ РФ 8,25 % источник http://www.cbr.ru/statistics/credit_statistics/print.asp?file=refinancing_rates.htm) Соответственно Yр = 8,25%;

(Yр - Yб) - рыночная премия за риск (превышение над безрисковой ставкой дохода), которую инвестор получает в качестве компенсации за дополнительный риск, связанный с капиталовложениями в данный объект.

Yнл - надбавка за степень ликвидности объекта рассчитанная по формуле (10):

(10) Yнл= Yб *Tэксп/12

Tэксп - срок рыночной экспозиции объекта оценки в месяцах

12 - количество месяцев в году.

На основании анализа текущей рыночной информации и определения выше приведенных компонентов ставка прибыли предпринимателя на дату оценки составляет

Таблица 2.10

Расчёт общего коэффициента капитализации с корректировкой на изменение стоимости объекта (актива)

Ставка дисконтирования отражает норму доходности для инвестора от владения объектом недвижимости. Однако со временем объект теряет свою стоимость (физически разрушается). При возможной продаже инвестор должен вернуть сумму вложенных инвестиций в полном объеме, поэтому необходимо создание фонда для покрытия потери стоимости объекта недвижимости. Это учитывается ставкой капитализации, которая представляет собой фактор фонда накопления при заданной процентной ставке и периоде времени.

Прогнозный период принят оценщиком 3 года. Срок экономической жизни оцениваемого объекта недвижимости составляет 83 лет. Таким образом, за 3 года стоимость объекта снизится на 3,0% (-0,030 - величина отрицательная, т.к. данный показатель отражает не долгосрочные темпы роста, а долгосрочные темпы снижения стоимости объекта оценки). Долгосрочные темпы роста стоимости недвижимости с учётом инфляционной составляющей в постпрогнозном периоде могут быть приняты в среднем на уровне 12%.

Расчет ставки капитализации выполняется по формуле (11):

(11) Ro = r - Д* SFF(n; r),

Ro - общая ставка капитализации;

Д- изменение стоимости объекта; n - срок владения объектом;

r - ставка дисконтирования;

SFF - фактор фонда возмещения при заданном периоде и процентной ставке.

SFF = i/((1+i)t-1)

Таким образом, компенсирующая поправка равна

Д* SFF(n; r)

Член уравнения, корректирующий или компенсирующий изменение стоимости, или норма возврата (при потере стоимости).

Расчет ставки капитализации приведен в нижеследующей таблице.

Таблица 2.12

Расчет стоимости объекта методом дисконтирования денежных потоков, с учетом действующего договора аренды, в первый прогнозный период и эксплуатации объекта оценки собственником, по прямому назначению, во второй и третий прогнозные периоды представлен в нижеследующей таблице.

Таблица 2.13

Расчет стоимости объекта оценки приведен в нижеследующей таблице 7.1.

Таблица 2.14

Расчет стоимости объекта оценки

Обобщение результатов определения рыночной стоимости объекта оценки

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработки единой стоимостной оценки. Преимущество каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта оценки определяется по следующим критериям:

• ? возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца;
• ? тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ;
• ? способность параметров используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания;
• ? способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие, как месторасположение, размер, потенциальная доходность.

Поскольку для определения рыночной стоимости объекта оценки можно использовать несколько подходов оценки, оценщик применил наиболее пригодные для данного конкретного случая с учётом максимального приближения к реальным условиям.

Рыночная стоимость объекта оценки предполагает достаточное наличие товара для удовлетворения спроса и предложения. При этих условиях возможно выведение средней цены или каких-либо математических ожиданий относительно наиболее вероятной цены объекта оценки.

После проведения причинно-следственного анализа результатов расчётов рыночной стоимости были сделаны следующие выводы.

Доходный подход - метод дисконтирования денежных потоков представляется в данном случае недостаточно отражающим рыночную ситуацию. Поэтому в настоящем Отчете доходному подходу мы присваиваем вес, равный 0,2

Сравнительный подход наиболее отражает ценовую ситуацию и конъюнктуру рынка - вес 0,8.

Затратный подход в данном случае представляется недостаточно надежным, оценщик принял решение отказаться от применения затратного подхода.

Обобщение (согласование) результатов рыночной стоимости объекта оценки приведено в нижеследующей таблице 7.2.

Таблица 2.15

Результатов рыночной стоимости объекта оценки

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки с учетом НДС.

1.4.3. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ МЕТОДАМИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости доходным подходом основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.

Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и сравнительным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается, как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных.

Этапы процедуры оценки при данном подходе:

* Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (ПВД).

ПВД - представляет собой максимальный годовой доход, который способен приносить объект оценки, при 100-% загрузке площадей без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта, установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

Aст – средняя ставка аренды Объекта оценки,
S – площадь Объекта оценки.

* Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода.

Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами.

Степень незанятости объекта доходной недвижимости арендаторами характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Отношение сданных в аренду площадей к общей площади, подлежащей сдаче в аренду, называется коэффициентом загрузки. Для различных сегментов рынка недвижимости существуют типичные рыночные значения коэффициента загрузки.

Таким образом, величина потерь о незанятости площадей либо определяется исходя из рыночных данных, либо рассчитывается для конкретной недвижимости по формуле:

КНД – коэффициент недоиспользования;
Кn – доля площадей, подлежащих сдаче в аренду, на которые в течение года происходит смена арендаторов;
nc – средний период в течение года, который необходим для поиска новых арендаторов после ухода старых;
na – общее число арендных периодов в году.

Полученная в результате величина коэффициента недоиспользования выражает долю ПВД, теряемого в результате невозможности 100%-ной сдачи в аренду всех предназначенных для этого площадей конкретного объекта недвижимости. Отсюда, возникает необходимость скорректировать ПВД на коэффициент загрузки площадей (Кз), который определяется следующим образом:

Невозможность полного сбора арендной платы подразумевает типичную рыночную ситуацию, когда всегда имеются недобросовестные арендаторы, которые, освобождая помещение, не погашают свою задолженность по аренде. Количественным выражением снижения дохода от неоплаты аренды является коэффициент потери доходов от неоплаты (коэффициент недосбора платежей) (Кн), который определяется на основе информации о средних потерях собственников от неуплаты арендаторами арендной платы по данному виду помещений, который выражается в % от потенциального валового дохода.

Таким образом, коэффициент сбора платежей (Кс) составит:

Итак, расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по следующей формуле:

Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта недвижимости сверх арендных платежей, например, за пользование дополнительными услугами – прачечной, автомобильной стоянкой, то есть к прочим доходам можно отнести дополнительные средства, получение которых можно увязать с нормальным использованием объекта недвижимости.

* Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке.

Эксплуатационные расходы (ЭР) – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода.

Эксплуатационные расходы принято делить на три группы:
* условно-постоянные;
* условно-переменные;
* расходы на замещение.

К условно-постоянным расходам относят расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают:
* налог на имущество;
* страховые взносы (платежи по страхованию имущества);
* платежи за земельный участок;
* некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.

К условно-переменным расходам относят расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:
* коммунальные;
* на текущие ремонтные работы;
* заработная плата обслуживающего персонала;
* налоги на заработную плату;
* на пожарную охрану и обеспечение безопасности;
* на рекламу и заключение арендных договоров;
* на консультации и юридическое обслуживание;
* на управление;
* прочие расходы.

Расходы на замещение – расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания. Обычно к таким элементам относят:
* кровлю, покрытие пола, элементы внутренней и наружной отделки, оконные и дверные заполнения, скобяные изделия, а также другие конструктивные элементы с коротким сроком службы;
* санитарно-техническое оборудование и электроарматура;
* элементы наружного благоустройства – пешеходные дорожки, подъездные дороги, автостоянки, озеленение и малые архитектурные формы.

Включение данной группы расходов в эксплуатационные расходы, связанные с нормальной эксплуатацией здания, обусловлено тем предположением, что владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости.

Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из действительного валового дохода, а итоговый показатель является чистым операционным доходом.

* Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта рядом способов в зависимости от выбранного метода оценки.

Для определения текущей стоимости объекта, исходя из чистого операционного дохода, возможно использование двух методов:
* метод прямой капитализации доходов;
* метод капитализации по норме отдачи на капитал:
* метод капитализации по расчетным моделям;
* метод дисконтированных денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

Метод прямой капитализации – метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных методом рыночной экстракции.

При этом нет необходимости оценивать тенденции изменения дохода во времени, а при оценке коэффициента капитализации - учитывать отдельно его составляющие: норму отдачи на капитал и норму его возврата. Предполагается, что учет всех этих тенденций и составляющих заложен в рыночных данных. Такой... классический вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, применять в российских условиях практически невозможно, в связи с возникающими сложностями при сборе информации (чаще всего условия и цены сделок являются конфиденциальной информацией). Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.

Следует отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал– метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на преобразовании всех денежных потоков как «сальдо реальных денег», которые он генерирует в процессе оставшегося срока экономической жизни, в стоимость путем дисконтирования их на дату проведения оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций.

Метод капитализации по норме отдачи на капиталимеет с формальной (математической) точки зрения две разновидности:
* метод дисконтированных денежных потоков – метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для определения рыночной стоимости с использованием в качестве ставки дисконтирования нормы отдачи на капитал отдельно дисконтируются с последующим суммированием денежные потоки каждого года эксплуатации оцениваемого актива, включая денежный поток от его перепродажи в конце периода владения.
* метод капитализации по расчетным моделям – метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для определения рыночной стоимости наиболее типичный доход первого года преобразуется в стоимость с использованием формализованных расчетных моделей дохода и стоимости, полученных на основе анализа тенденций их изменения в будущем.

Метод дисконтированных денежных потоков используется, если:
* Предполагается, что будущие потоки будут существенно отличаться от текущих;
* Имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
* Потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
* Оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;
* Объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен) в эксплуатацию.

Метод капитализации по расчетным моделям используется, если:
* Потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
* Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Обоснование выбора метода доходного подхода и расчет стоимости объектов недвижимости

Принимая во внимание существующие тенденции на рынке недвижимости г. Москвы, можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки дохода от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации по расчетным моделям (далее - метод капитализации дохода).

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА

Расчет потенциального валового дохода осуществляется на основе анализа текущих ставок на рынке аренды для сравнимых объектов (рыночных ставок арендной платы).

Исследование арендных ставок проводилось по данным электронных баз газеты «Из рук в руки», интернет-сайтов агентств недвижимости и др.

Таблица 72. Характеристики сопоставимых объектов для определения средней ставки арендной платы производственно-складских помещений

Таким образом, ставка арендной платы для производственно-складских помещений будет определяться, как средняя ставка арендной платы по выбранным объектам, скорректированная с учетом поправки на отсутствие отопления.

Таблица 73. Корректировка средней ставки арендной платы для производственно-складских помещений

Таблица 74. Характеристики сопоставимых объектов для определения средних ставок арендной платы офисных помещений

Таким образом, ставка арендной платы для офисных помещений будет определяться, как средняя ставка арендной платы по выбранным объектам, скорректированная с учетом поправок, определенных в рамках сравнительного подхода, и составит (округленно) 124 долл. /кв.м./год.

Таблица 75. Характеристики сопоставимых объектов для определения средних ставок арендной платы торговых помещений

Таким образом, ставка арендной платы для торговых помещений будет определяться, как средняя ставка арендной платы по выбранным объектам, скорректированная с учетом поправок, определенных в рамках сравнительного подхода, и составит (округленно) 250 долл. /кв.м./год.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЗМОЖНЫХ ПОТЕРЬ ОТ ПРОСТОЯ (НЕДОЗАГРУЗКИ) ПОМЕЩЕНИЯ И ПОТЕРЬ ОТ НЕДОСБОРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Для оцениваемого помещения коэффициент недоиспользования для производственно-складских помещений составит 25%, определяется из расчета того, что арендодатель три месяца тратит на поиск арендатора (3/12 х 100 %) = 25% или в долях 0,25. Таким образом, коэффициент загрузки составит (Кз) = 1 – 0,25 = 0,75. Для офисных и торговых помещений коэффициент недоиспользования составит 17%, определяется из расчета того, что арендодатель два месяца тратит на поиск арендатора (2/12 х 100 %) = 17% или в долях 0,17. Таким образом, коэффициент загрузки составит (Кз) = 1 – 0,17 = 0,83.

По сложившейся практике, арендные платежи вносят заранее (авансовыми платежами), в связи с этим, коэффициент сбора платежей (Кс) принимаем равным 1,0.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ ЭКСПЛУАТАЦИОННЫХ РАСХОДОВ

Учитывая, что фактические данные по эксплуатационным расходам представлены в виде общей величины (без уточнения по каждому типу зданий), Специалисты ориентировались на средние величины эксплуатационных расходов, характерные для аналогичных оцениваемым типам помещений, составляющих $15 на 1 кв. м общей площади в год для производственно-складских помещений и $35 на 1 кв. м общей площади для офисных и торговых помещений.

Также следует учесть, что в современных условиях собственники обычно не формируют фонд замещения, а вся сумма денежных затрат выплачивается единовременно в случае необходимости. Это заключение было сделано в результате бесед с собственниками нежилых зданий и помещений.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОЭФФИЦИЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ

Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть достаточным, чтобы:
* обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода или ставка дисконтирования);
* окупить первоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала).

В соответствии с этим, ставка капитализации включает две составляющие - норму возврата капитала и норму дохода на капитал (ставка дисконтирования).

Определение ставки дисконтирования

Создание (приобретение) и эксплуатация объекта недвижимости является самостоятельным бизнесом, требующим дохода.

Ставка дисконтирования включает в себя:
* безрисковую ставку;
* премию за различные виды рисков.

Безрисковая ставка отражает уровень дохода по альтернативным для собственника инвестициям с минимально возможным уровнем риска. В качестве безрисковой могут использоваться процентные ставки по депозитам наиболее крупных и надежных банков, ставки доходности по государственным ценным бумагам и др.

Премия за риск отражает дополнительный доход, который ожидает получить типичный инвестор, вкладывая средства в объект недвижимости. В большинстве методик рассматриваются составляющие премии за риск:
* премия за риск инвестирования в объекты недвижимости;
* премия за низкую ликвидность;
* премия за инвестиционный менеджмент.

Определение безрисковой ставки

Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск.

В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:
* Депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков.

Применение ставок по депозитам Сбербанка РФ и других российских банков достаточно ограничено в связи с непродолжительностью сроков, на которые принимаются депозиты (как правило, до одного-двух лет). Все это сужает возможности применения данных инструментов.

* Западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран, LIBOR).

Сложности при использовании ставки LIBOR (London Inter Bank Offered Rate - ставка Лондонского межбанковского рынка по предоставлению кредитов) обуславливается ее краткосрочностью (не более одного года), а также более высокими уровнями риска по сравнению с вложениями в государственные ценные бумаги. Среди государственных облигаций в оценочной практике наиболее целесообразно использовать 10-летние казначейские облигации США.

* Ставки по межбанковским кредитам РФ (MIBID, MIBOR, MIACR).

Ставки рассчитываются сроком от 1 дня до 1 года. Очевидно, что использование значений данных ставок для расчета безрисковой доходности не является целесообразным, прежде всего вследствие их краткосрочного характера. Кроме того, доходность, заложенная в межбанковских кредитах, учитывает риск их невозврата, что также обуславливает необходимость отказа от использования данного инструмента в процессе оценки.

* Ставка рефинансирования ЦБ РФ.

Ставка рефинансирования - процентная ставка, которую использует Центральный банк при предоставлении кредитов коммерческим банкам в порядке рефинансирования. Данная ставка могла бы по своей экономической сущности применяться, пожалуй, только при оценке кредитно-финансовых институтов, а также ставка рефинансирования является инструментом денежно-кредитной политики Центрального банка и, следовательно, используется последним для целенаправленного воздействия на финансово-банковскую сферу и далеко не всегда отражает реальную ситуацию, сложившуюся на рынке.

* Государственные облигации РФ.

Государственные облигации РФ представлены рублевыми и валютными финансовыми инструментами.

События августа 1998 г. (дефолт) значительно снизили доверие к рублевым облигациям, поэтому в настоящий момент их достаточно сложно рассматривать в качестве безрисковых вложений.

* Валютные облигации РФ представлены двумя видами: внутренним (ОВВЗ) и внешним (еврооблигации).

На практике чаще всего применяют именно эту ставку, учитывая ее долгосрочность.

Таким образом, в качестве безрисковой ставки в расчетах используется ставка доходности по еврооблигациям Минфина со сроком погашения 31.03.2030 г., составляющая 7,61% на 5 июля 2004 г.

Определение премии за риск инвестирования в различные объекты недвижимости

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные.

На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.

Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружение пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.

Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как "прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция".

Расчет премии за риск представлен в Таблице «Факторы риска, влияющие на объект недвижимости».

Таблица 76. Факторы риска, влияющие на объект недвижимости

Определение премии за низкую ликвидность

Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости.

Данная премия вычисляется по формуле:

где:
П – премия за низкую ликвидность;
Rб - безрисковая ставка;
L- период экспозиции (в месяцах);
Q- общее количество месяцев в году.

На дату проведения оценки поправка на низкую ликвидность для произовдственно-складских помещений принимается равной 5,708%, что соответствует девяти месяцам экспонирования объекта, для офисных и торговых помещений – 3,805, что соответствует девяти месяцам экспонирования объекта.

Определение премии за инвестиционный менеджмент

Премию за инвестиционный менеджмент Специалисты оценивают на уровне 2%.

Определение нормы возврата капитала

Объект недвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни (срок, в течение которого эксплуатация объекта является физически возможной и экономически выгодной). Доход, приносимый объектом недвижимости, должен возмещать потерю объектом своей стоимости к концу срока его экономической жизни. Количественно величина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается через норму возврата капитала.

Существует три способа расчета нормы возврата капитала:

Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга): предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом, норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения.

Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда): предполагает, что фонд возмещения формируется по минимальной из возможных ставок – «безрисковой» ставке.

Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда): предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме дохода на инвестиции (ставке дисконтирования).

В данной оценке используется метод Хоскольда, который, по мнению Специалистов, в наибольшей степени отвечает условиям инвестирования в России.

Расчет производится по формуле:

Rвозвр – норма возврата капитала;
R – безрисковая ставка;
k – срок экономической жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии со средним сроком до проведения капитального ремонта (определено на основании ВСН 58-88 (р))

Таблица 77. Расчет ставки капитализации

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА И РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ В РАМКАХ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

При определении итоговой рыночной стоимости при использовании доходного подхода к стоимости объектов недвижимости была прибавлена величина стоимости земельного участка прилегающей территории, так как при подборе сопоставимых объектов выбирались объекты без прилегающего участка.

Из стоимости оцениваемых объектов были вычтены затраты на необходимую замену трубопроводов системы отопления, частичную замену электрокабельных линий. Данные по стоимости работы были предоставлены предприятием.

Таблица 78. Определение рыночной стоимости при использовании доходного подхода

Валовой доход);

ЧОД (чистый операционный доход);

ДП (денежные поступления) после выплат процентов за кредит.

1.1. Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости, при 100%ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

Договор аренды - основной источник информации о приносящей доход недвижимости. Аренда - предоставление арендатору (нанимателю) имущества за плату во временное владение и пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику данного имущества. Арендодателями могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Одним из основных нормативных документов, регламентирующих арендные отношения, является Гражданский кодекс РФ (гл. 34).

Оценщик в процессе работы опирается на следующие положения договора аренды:

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права пользования той частью земельного участка , которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, даже в том случае, когда земельный участок, на котором находятся арендованные здания или сооружения, продается другому лицу;

Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок;

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или отмены прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). В противном случае арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Договор аренды здания или сооружения:

Заключается в письменной форме на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации;

Предусматривает согласованные сторонами условия и размеры арендной платы, без которых договор аренды считается незаключенным;

Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, то он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений , если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит ;

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное использование, а также вносить его в качестве вклада в уставный капитал.

Величина арендной ставки, как правило, зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

Арендные ставки бывают:

Контрактными (определяемыми договором об аренде);

Рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе).

Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценке полного права собственности, когда, по существу, недвижимостью владеет, распоряжается и пользуется сам владелец (каков был бы поток доходов, если бы недвижимость была бы сдана в аренду).

Контрактная арендная ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно проанализировать арендные соглашения с точки зрения условий их заключения.

Все арендные договора делятся на три большие группы:

С фиксированной арендной ставкой (используются в условиях экономической стабильности);

С переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течение срока договора производится, как правило, в условиях инфляции);

С процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).

Метод капитализации доходов целесообразно использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой , в остальных случаях корректнее применять метод дисконтированных денежных потоков.

1.2. Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД - (Потери + Недоиспользование) + Прочие доходы

Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам.

В отсутствии таковой для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик прежде всего анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т.е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования (Кнд) объекта недвижимости:

К нд = ∑(Д п *Т)/Н а

где Д п - доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;

Т - период в течение которого единица объекта недвижимости свободна;

Н а - число арендных периодов в году.

Пример: Сдано в аренду 1000 м 2 .

В течение года 365 дней: в январе 3 дня не сдавалось в аренду 25 м 2 , в июне 6 дней 100 м 2 и в ноябре 10 дней 50 м 2 .

25 / (1000 / 100%) = 2,5 %,Д п1 = 0,025, Т 1 = 3 дня

100 / (1000 / 100%) = 10,0 %, Д п2 = 0,1 Т 2 = 6 дня

50 / (1000 / 100%) = 5,0 %, Д п3 = 0,05 Т 3 = 10 дня

Н а = 4 периода

К нд = (0,025 * 3 + 0,1 * 6 + 0,05 * 10) / 4 = 0,29

Определение коэффициента недоиспользования осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации, следовательно, для расчета предполагаемого ДВД полученный коэффициент должен быть скорректирован с учетом возможной загрузки площадей в будущем , которая зависит от следующих факторов:

Общеэкономической ситуации;

Перспектив развития региона;

Стадии цикла рынка недвижимости;

Соотношения спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости.

Коэффициент планируемой загрузки (использования) объекта:

1 - 0,159 = 0,841

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе):

Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик может рассчитать общий коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования величины действительного валового дохода:

где К ндп - коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей;

П а - потери при сборе арендной платы;

П нд - потери от недоиспользования площадей;

ПВД - потенциальный валовой доход.

Помимо потерь от недоиспользования и при сборе арендных платежей необходимо учесть прочие доходы , которые можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности, арендаторов (например, доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т.д.), и не включаемые в арендную плату.

1.3. Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД - ОР

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы делят:

1. Условно-постоянные;

2. Условно-переменные (эксплуатационные);

3. Расходы на замещение или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не за висит от степени эксплуатационной:

Налог на имущество;

Страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

Заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности:

Объекта и уровня предоставляемых услуг:

Коммунальные;

На текущие ремонтные работы;

Заработная плата обслуживающего персонала;

Налоги на заработную плату;

Расходы по обеспечению безопасности;

Расходы на управление (обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валового дохода) и т.д.

Расходы, не учитываемые при оценке в целях налогообложения:

- экономическая и налоговая амортизация , которая рассматривается при расчетах доходным подходом как возмещение и считается частью ставки капитализации, а не эксплуатационным расходом;

- обслуживание кредита является расходами по финансированию, а не операционными расходами , т.е. финансирование не должно оказывать воздействие на стоимость недвижимости (при оценке предполагается типичное финансирование для данного вида не движимости, а влияние нетипичного финансирования должно быть исключено);

- подоходный налог тоже не является операционным расходом (это налог на личный доход, который может зависеть от факторов (форма владения, состав прав собственности, налоговый статус владельца), не связанных с оцениваемой недвижимостью);

- дополнительные капитальные сооружения обычно увеличивают доход, общую стоимость или продлевают экономический срок эксплуатации. Расходы, связанные с ними, нельзя относить к операционным;

- предпринимательские расходы владельца недвижимости , которые не приводят к увеличению дохода, получаемого от недвижимости, тоже не относятся к операционным.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура). Предполагается, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делают). Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства . Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным .

В случаях, когда недвижимость приобретается с привлечением заемных средств , оценщик в расчетах использует такой уровень доходов как денежные поступления до уплаты налогов.

Денежные поступления до уплаты налогов равны чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодных затрат по обслуживанию долга, т.е. отражают денежные поступления, которые владелец не движимости ежегодно получает от ее эксплуатации.

Действительный валовой доход представляет собой потенциальный валовой доход за вычетом прогнозируемых потерь от недоиспользования и потерь при сборе платежей.

Для определения действительного валового дохода внесены поправки на возможную недозагрузку площадей и риск недополучения арендной платы.

Учитывая хорошее техническое состояние объекта оценки, его достаточно выгодное местоположение в центре города, а так же присутствие иных факторов, способствующих его нормальной эксплуатации, прогнозируется постоянная загрузка объекта оценки в течение всего прогнозного периода. По данным анализа рынка недвижимости, несмотря на постоянное повышение цен на объекты в центральной части города Иркутска, заполняемость коммерческих помещений составляет 95-100%. По данным, представленным Заказчиком, загрузка оцениваемых помещений составляет ~100%. Учитывая характер объекта оценки, структуру оцениваемых помещений, а так же принимая допущение о возможности эффективного управления объектом оценки и потенциального сохранения загрузки его помещений на сложившемся высоком уровне, в настоящей работе заполняемость оцениваемых помещений принимается на среднем уровне 97,5%.

Действующая практика свидетельствует о том, что случаи неуплаты или длительной задержки арендных платежей имеют место при любых рыночных отношениях. С учетом общеэкономической ситуации в стране, ситуации на рынке недвижимости, выгодного местоположения объекта оценки в центре города, а так же по данным о сдаче в аренду аналогичных нежилых объектов недвижимости в различных районах г. Иркутска, величина поправки на риск недополучения арендной платы принята в расчетах равной 5%.

Расчет действительного валового дохода от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости приведен ниже в Таблице 8.7.

Операционные расходы.

При расчете рыночной стоимости имущества методом прямой капитализации капитализируется т.н. величина чистого операционного дохода , т.е. дохода от эксплуатации объекта недвижимости за вычетом расходов арендодателя на его содержание.

Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.

Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяются на: постоянные - не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные - зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше, чем срок использования улучшений в целом (далее - элементов с коротким сроком использования). В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.

Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком использования.

Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости - собственник или управляющий.

Исходя из наиболее типичных рыночных условий сдачи в аренду объектов недвижимости коммерческого назначения, сложившихся на дату проведения оценки в г. Иркутске, основная часть операционных расходов (в т.ч. затраты на электроэнергию, коммунальные услуги, содержание зданий и сооружений - текущий ремонт и т.п. затраты, расходы на уборку и охрану территории, прочие расходы, непосредственно связанные с эксплуатацией объектов недвижимости коммерческого назначения), как правило, несет арендодатель; соответственно, вышеназванные расходы учитывались при прогнозе расходов на содержание и эксплуатацию оцениваемого объекта недвижимости при его оценке доходным подходом.

Прогноз затрат на содержание и эксплуатацию оцениваемого объекта недвижимости в данном случае выполнен с учетом следующих предположений и допущений:

Величина основных эксплуатационных расходов по объекту оценки определена по данным о величине фактических затрат за 8 месяцев 2005 года, представленным Заказчиком. При этом мы исходили из допущения о том, что величина представленных Заказчиком эксплуатационных расходов соответствует рыночным условиям эксплуатации аналогичных оцениваемым объектов недвижимости в рассматриваемом районе.

Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на максимальный срок их использования (в среднем не более 20 лет) с учетом процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком использования (при этом прогнозируется, что наиболее надежным, доступным и типичным для наращивания средств в этом случае является валютный депозит в одном из крупнейших банков региона).

Расчет расходов на замещение элементов с коротким сроком использования производится по следующей формуле:

РЗ – расходы на замещение элементов с коротким сроком использования, руб./год;

СЭ – стоимость воспроизводства (замещения) элементов с коротким сроком использования, руб. (округленно: 6’639’000 руб.; определяется как полная стоимость замещения объекта оценки (10’059’000 руб.; стр.2.14 Таблицы 6.5), умноженная на удельный вес элементов с коротким сроком использования в стоимости замещения оцениваемого здания с учетом поправки на степень реализации (66,00% %; итог гр.6 Таблицы 6.6 для короткоживущих элементов));

i – используемая ставка отдачи капитала, % (6,8% - средняя ставка доходности по долгосрочным валютным депозитам, предлагаемым крупнейшими банками г. Иркутска, по состоянию на начало сентября 2005 г.);

n – количество интервалов до момента осуществления расходов на замещение элемента (20 лет).

Величина земельного налога в настоящей оценке определена исходя из налоговой базы (кадастровая стоимость земельного участка определена для кадастрового квартала 38:36:000034 (7735,50 руб./кв.м.; земли поселений под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания) в соответствии с Постановлением Губернатора Иркутской области от 28 февраля 2003г. № 87-п «О результатах государственной кадастровой оценки земель поселений Иркутской области» ) и ставки земельного налога (1,5%) в соответствии с Налоговым кодексом РФ .

Величина налога на имущество определена исходя из средневзвешенной стоимости объекта оценки, полученной затратным и сравнительным подходами (см. Раздел 9 Отчета) без учета НДС и рыночной стоимости земельного участка (см. п.6.1 Отчета), а так же ставки налога на имущество (2,2%) в соответствии с Налоговым кодексом РФ , Законом Иркутской области от 26.11.2003 г. №59-ОЗ «О налоге на имущество организаций, а также о признании утратившими силу некоторых законов Иркутской области» .

Прогноз эксплуатационных расходов собственника оцениваемого объекта недвижимости представлен ниже в Таблице 8.7.